На главную → Выпуски журнала → Альтернатива доступному жилью

Альтернатива доступному жилью

Номер 4 (42) 2012

Ипотека под 3% годовых за 15 млрд грн в течение 15 лет позволяет построить только 4-5 тысяч квартир и всего на 0,5% уменьшить очередь на жилье. Более эффективной альтернативой этому могут стать аренда с правом выкупа, строительство отелей и программа кредитования недвижимости, которая находится на балансе банков. Речь идет о той недвижимости, которая выступала обеспечением по кредиту и принята на баланс банка в качестве выполнения своих обязательств заемщиком.

Вопросы «Банкира»

• Можно ли назвать эффективным строительство жилья для 10–15 тысяч семей за 15 млрд грн (15 лет по 1 млрд)?

• Какова, на ваш взгяд, альтернатива государственным программам льготного ипотечного кредитования и аренде с правом выкупа?

Ипотека

Идея стимулирования экономики за счет строительства не нова. Действительно, одна гривна, вложенная в строительство за счет задействования смежных отраслей, дает рост ВВП на 5 грн. Но с реализацией этой замечательной идеи у правительства Украины возникли проблемы.

Ипотека под 3% годовых для граждан и компенсацией со стороны госбюджета остальных 13% заинтересовала лишь 954 семей. Объем финансирования по программе льготного ипотечного кредитования составил 232 млн грн. Таким образом, за 15 млрд грн в течение 15 лет будет построено только 4112 квартир (средняя цена 3,6 млн грн, или $446 тыс.). Для сравнения: новая однокомнатная квартира в Киеве стоит $40 тыс. За те же 15 млрд грн можно предоставить жилье в Киеве 46 тысячам семей – это в 10 раз больше и без всякой ипотеки.

Государственные инвестиции могут оказаться ненужными вообще, потому что на рынке уже появились предложения под 2% с первоначальным взносом 10% на 25 лет.

Лизинг

Паралельно ипотеке продвигается лизинговая програма (аренды жилья с правом выкупа под 3% годовых), которое запускает Минфин и Государственное ипотечное учреждение. Согласно этой программе, аренда жилья предоставляется на 15 лет. Предварительные расчеты показывают, что стоимость квартиры в Киеве площадью 50 кв. м, квадратный метр которой оценивается
в 7,5 тыс. грн, составляет 375 тысяч гривен. Ежемесячный платеж под 3% за однокомнатную квартиру в Киеве составит 2600 грн и около 1000 грн в регионах. Для участия в программе аренды жилья не требуется первоначальный взнос. ГИУ планирует выкупать квартиры и сдавать их в аренду. Изначально планировалось, что выкупать квартиры люди будут за счет средств, полученных от выпуска облигаций. Однако 1.11.2012 в ГИУ сообщили, что компенсация процентных ставок по аренде жилья предполагается за счет использования остатков миллиарда гривен, заложенного в госбюджете по программе льготного ипотечного кредитования. Плюс к этому ГИУ получил от Кабинета министров государственные гарантии на сумму 2 млрд грн под выпуск облигаций.

Строительство отелей

Альтернатива льготному ипотечному кредитованию и аренде жилья с правом выкупа – строительство отелей. Инвесторами могут стать известные сети отелей, негосударственные пенсионные фонды, кредитные союзы и банки – финансовые учреждения, заинтересованные в стабильных доходах. Немаловажен факт, что при этом государство получает рабочие места с бесплатным, по сути, местом жительства для тысяч украинцев. Так открывается множество возможностей в ценообразовании для разных слоев населения и в минимизации расходов на коммунальные услуги (в связи с ростом тарифов на энергоресурсы они составляют львиную долю расходов).

В Европе опыт строительства отелей с минимальным потреблением энергии уже есть. Яркий пример в этом плане – самый «зеленый» отель в мире, Crowne Plaza Копенгаген Тауэрс, построенный в столице Дании. Уникальность сооружения площадью 130 000 кв. м – в использовании грунтовых вод и тепловой насосной системы, что экономит 88% энергии, необходимой для кондиционирования и отопления здания. Электроэнергия вырабатывается солнечными панелями, расположенными на южном фасаде. Кроме того, в отеле у гостей есть возможность, ездя на велосипедах, и вырабатывать электричество, и одновременно приводить себя в форму.

Плюс к этому, привлекая к финансированию строительства отелей банковский сектор, негосударственные пенсионные фонды и кредитные союзы, государство убивает сразу двух зайцев: гарантирует выплату вкладов и получает источник негосударственных инвестиций для строительства доступного жилья.

Анатолий Близнюк, Министр регионального развития, строительства и ЖКХ

Программа аренды жилья с правом выкупа под 3% годовых разработана Государственным ипотечным учреждением и Министерством финансов. Реализация программы также предполагается через ГИУ. Поэтому объем жилья, которое будет возможно приобрести в рамках программы, зависит от объема финансового ресурса, которое ГИУ сможет привлечь для реализации программы, в том числе под государственные гарантии.

Ежегодное выделение средств в объеме 1 млрд гривен государственного бюджета на компенсацию 13% годовых ипотечных кредитов позволит обеспечить жильем не 10–15 тысяч семей, а значительно больше желающих. Негативная сторона такого механизма заключается в том, что такой значительный для страны объем ипотечных кредитов будет выдан лишь в первый год. Все последующие 14 лет государство будет только погашать свои обязательства перед гражданами без какоголибо эффекта.

На сегодняшний день альтернативы могут быть следующие:

• механизм обеспечения граждан жильем путем предоставления им государственной поддержки в виде прямых льготных (3% годовых) кредитов из государственного или местных бюджетов;

• выплата гражданам 30% от стоимости жилья (что уже успешно делается согласно механизму 30/70).

Сегодня параллельно действуют три государственных программы по обеспечению граждан доступным жильем. Президент ставит задачу постоянно усовершенствовать этот процесс и находить дополнительно новые формы поддержки населения в решении жилищного вопроса. Все действующие программы будут продолжены, параллельно планируем развивать новые. Для эффективной поддержки государственного жилищного строительства в Украине следует привлекать весь мировой опыт стимулирования строительной отрасли.

Дмитрий Замотаев, начальник управления развития розничного банкинга Укргазбанка

В текущем году Укргазбанк активно увеличивал объем ипотечного кредитования, в 4 раза превысив темпы развития ипотечного портфеля в предыдущем году. Увеличение объемов кредитования было достигнуто и за счет возобновления кредитования на первичном рынке недвижимости. Так, в 2012 году Укргазбанк увеличил долю кредитов на покупку жилья на первичном рынке до 30% от общего объема выдаваемых жилищных кредитов.

Эти достижения напрямую связаны с успешным запуском партнерских программ: на покупку жилья на первичном рынке в жилом комплексе «Чайка-2», партнерской программы с крупнейшим строительным холдингом «Киевгорстрой» и другими крупными застройщиками. Наконец, благодаря активному участию Укргазбанка в государственной программе «Доступное жилье» с фактической 3%ной ставкой к погашению; на 1 декабря 2012 года уже выдано 707 льготных кредитов на сумму почти 161 млн гривен.

Андрей Осипов, начальник отдела развития и поддержки розничных кредитных продуктов банка «Хрещатик»

На сегодняшний день альтернативой программам льготного ипотечного кредитования и аренде с правом выкупа могут быть программы кредитования недвижимости, которая находится на балансе банковского учреждения. Речь идет о недвижимости, которая выступала обеспечением по кредиту и принята на баланс банка в качестве выполнения обязательств заемщиком.

Кредиты на приобретение такой недвижимости могут предоставляться под невысокие процентные ставки, так как основная задача – реализация недвижимости, находящейся на балансе банка. Однако подобные банковские программы не составят большой конкуренции льготному ипотечному кредитованию и аренде с правом выкупа по причине масштабности последних.

Подготовил Сергей КУПИН

Рубрики выпусков

<br>

---

График мероприятий