На главнуюВыпуски журнала → Финансирование и управление недвижимостью

Финансирование и управление недвижимостью

   Александр БОНДАРЕНКО, президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, открыл конференцию общим обзором первичного рынка жилья. В качестве основной тенденции, подтвержденной в 2004 году, было отмечено углубление качественной и ценовой дифференциации. Крупнейшие застройщики развивают сооружение домов с 1–2-комнатными квартирами эконом-класса, рассматривая это направление как наиболее перспективное. Стараются не смешивать в одном здании жилье элитное и общедоступное, а также прекращают создавать в т. н. эконом-классе квартиры большой площади. Кроме того, цены все больше дифференцируются в зависимости от площади, этажа, на котором расположены помещения, вида из окон, этажности здания. Можно уверенно предположить дальнейший рост доли жилья, приобретаемого в кредит (в прошлом году этот показатель достиг 50%). Улучшаются планировочные решения квартир и техническая оснащенность зданий. Наблюдается рост количества мультиформ – жилищно-офисно-торговые комплексы. Наконец, к нам пришел формат «таун-хаус», представляющий собой коттедж на несколько семей, расположенный на отдельном земельном участке.

   Андрей ГЕРАСИМЕНКО, заместитель председателя правления АКБ «ТАС-Комерцбанк», представил взгляд банкира на инвестиционную привлекательность индустрии недвижимости. По его мнению, в настоящее время Украина переживает этап строительного бума. Динамичнее всего развиваются сегменты жилой и торговой недвижимости, что связано с наибольшей рентабельностью таких проектов. Если в Европе приемлемым считается возврат таких инвестиций в течение 12–15 лет, то у нас – не более 5–7. Хотя в последнее время можно отметить своеобразный перелом: повышение требований к качеству товарного наполнения и уровню сервиса, например, торговых центров, удорожает объекты строительства и закономерно ведет к увеличению срока «отбивания» инвестиции.

   Хотя капитал большинства украинских девелоперов содержит иностранные доли, это, как правило, маскировка оффшорного капитала: реальные и весомые иностранные инвестиции в отрасль еще не пришли. Индустрия недвижимости развивается неравномерно: сегмент жилья к настоящему времени практически насыщен и, при сохранении запланированных на сегодня темпов, владельцам придется заморозить часть строительных площадок.

   Основной формой внешнего финансирования недвижимости по-прежнему остается банковское кредитование, однако именно этот рынок особенно остро проявляет недокапитализацию нашей банковской системы. На стадии дизайна и согласования проекта банки крайне неохотно финансируют недвижимость: решения принимаются, в первую очередь, на основе оценки коммерческой целесообразности – способности проекта своевременно и полностью обслужить банковский долг. Но есть и другой вариант – т. н. проектное финансирование, когда банк выступает не только прямым кредитором, но и партнером со всеми правами и возможностями контроля за использованием объекта и получением прибыли. Это, по сути, уже инвестиционная деятельность, увеличивающая отдачу в капитал банка и его доходы. Активной поддержки и развития требует также ипотечное кредитование как эффективный механизм выполнения финансовых обязательств на рынке.

   Сергей ЯКИМЕЦ, директор ООО «Ратибор», в своем выступлении выделил некоторые особенности инвести ций в строительство недвижимости в регионах на примере Днепропетровска. Можно отметить взросление самостоятельного первичного рынка – большинство пригодных помещений обрели постоянных хозяев, которые не спешат с ними расставаться. Рынок приобрел большую структурированность и разнообразие, хотя по-прежнему наибольшей популярностью пользуются проекты по строительству смешанных комплексов. Основное событие – приход генеральных инвесторов. В строительных проектах начали работать крупные фирмы, такие как «Консоль» и «Киевгорстрой» (в сотрудничестве с НПО «Созидатель»). Знаковым стало также широкое участие в финансировании строительства банков, в частности, «Аркады», «ПриватБанка», «УкрСиббанка». Образуются своеобразные альянсы банков и строительных компаний (следует отметить «ПриватБанк» и БКФ «Миссия»). Средняя стоимость строительства за 2004 год выросла почти на 25% и составила для Днепропетровска приблизительно эквивалент 370 долл./м.

 

Изложение Ярослава ВЕПРИНЯКА

 
БАНКИ СНГ, Балтии, Грузии
КОНТАКТНАЯ ИНФОРМАЦИЯ:

тел.:       (044) 393-04-03
              (067) 501-01-66
              (050) 523-56-46

e-mail: bank@banksinfo.kiev.ua

Юридическая поддержка