На главную → Выпуски журнала → Финансирование жилищного строительства

Финансирование жилищного строительства

Номер 4 (14) 2005

Рубрика: Ипотека

О преимуществах и недостатках финансирования строительства посредством выпуска и размещения облигаций эмитента-застройщика в последнее время говорилось достаточно много. Прежде всего следует отметить:

- для застройщиков достигается оптимизация налогообложения операций по реализации недвижимости в случае работы через институты совместного инвестирования (ИСИ) — компании по управлению активами и инвестиционные фонды, т. к. согласно действующему законодательству доход, вкладываемый в новые активы ИСИ, не подлежит налогообложению. Но доход, полученный в виде дивидендов или от реализации активов ИСИ, облагается налогом на общих основаниях;

- в большинстве случаев эмитенты-застройщики выпускают целевые облигации. При организации их выпуска должен быть указан товар или услуга, которые предоставляются собственникам облигаций при их погашении. Вероятнее всего, это — часть площади недвижимости, построенной за счет средств, полученных от размещения выпуска облигаций. Но у некоторых юристов имеется вполне обоснованная точка зрения, и автор статьи ее разделяет, согласно которой товаром может быть не единица измерения

площади недвижимости, а лишь сама недвижимость: дом, квартира, офис, гаражный бокс и т. д.

Существует простая схема организации финансирования строительства, которая базируется на положениях Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» (далее — Закон о ФФС). Здесь и далее употребляются термины в значениях, определенных Законом о ФФС, а ФФС употребляется в значении ФФС вида «А», в котором текущую цену измеримой единицы объекта строительства, потребительские свойства объектов инвестирования, коэффициенты этажа и комфорта определяет застройщик.

Преимущества организации финансирования строительства объектов недвижимости в соответствии с Законом о ФФС, на наш взгляд, состоят в следующем:

- Закон о ФФС предлагает достаточно прозрачный и проверенный на практике механизм финансирования жилищного строительства, при котором права инвестора-доверителя на получение жилья, построенного за его счет, более защищены;

- введение института управителя ФФС позволяет контролировать целевое использование средств до-

верителей застройщиком, снижая, таким образом, риски неполучения жилья доверителями и дисциплинируя строителей. Эту цель преследует также введенное Законом о ФФС инициирование управителем ФФС смены нерадивых застройщиков, оговоренное на этапе заключения договора о строительстве объекта;

- страхование рисков, возникающих при строительстве жилья (недвижимости), позволяет привлечь к процессу организации и контроля жилищного строительства специалистов страховых компаний;

- Закон о ФФС закрепляет разделение полномочий сторон, участвующих в процессе строительства: строители сооружают жилье (недвижимость), а финансовые учреждения принимают в доверительное управление денежные средства инвесторов и финансируют строительство.

В соответствии с требованиями Закона о ФФС, функции управителя ФФС должен выполнять центральный офис банка. Он может делегировать полномочия своему филиалу, но, с нашей точки зрения, особенно на этапе пилотного проекта, более целесообразным будет разделение функций. Часть из них, связанных с заключением и обслуживанием договоров об участии в ФФС, контролем целевого использования застройщиком средств ФФС, направленных на финансирование строительства, может выполнять филиал банка, а центральный офис финансового учреждения оставляет за собой подготовку договорной базы проекта, разработку и утверждение внутренних инструкций и технологических карт операций, заключение пакета договоров с застройщиком, информирование ивесторов о содержании Правил ФФС, бухгалтерский учет операций доверительного управления, функции общего контроля за деятельностью ФФС. В дальнейшем, после приобретения работниками филиала опыта и усовершенствования внутренней нормативной базы, возможно расширение полномочий филиала, но функции методологической поддержки проекта и контроля должны оставаться, на наш взгляд, у центрального офиса банка.

Организация ФФС начинается с обращения застройщика к банку-управителю с предложением о его создании. Вначале специалисты филиала изучают предложения застройщика, знакомятся с месторасположением участка для строительства, оценивают ситуацию на рынке недвижимости и спрос на жилье или другую недвижимость, аналогичную по качественным и ценовым показателям. В дальнейшем предложения застройщика, вместе с выводами специалистов филиала, направляются в центральный офис банка для принятия окончательного решения. На этом этапе специалисты центрального офиса банка более подробно изучают правовые основания получения застройщиком участка для строительства, бизнес-план строительства недвижимости, проект-но-сметную документацию, соглашения на выполнение работ со строителями, поставщиками и другими организациями, а также текущее финансовое состояние и результаты деятельности застройщика за несколько отчетных периодов. Отношения управителя и застройщика основываются на пакете договоров, заключенных сторонами. Базовым является генеральный договор о строительстве, если с застройщиком планируется сотрудничество по нескольким объектам строительства. В нем оговариваются общие принципы установления отношений между сторонами, а особенности строительства каждого объекта учитываются в дополнительных соглашениях к генеральному договору.

Бухгалтерский учет операций доверительного управления денежными средствами доверителей ФФС выполняется в соответствии с требованиями Правил бухгалтерского учета операций доверительного управления в банках Украины, утвержденными постановлением НБУ № 498 от 12.11.2003.

В тандеме «центральный офис банка — филиал» возможны разные варианты организации бухгалтерского учета операций по обслуживанию ФФС в целом и операций доверительного управления в частности.

Для пилотного проекта целесообразной может быть следующая организация бухгалтерского учета:

- текущий счет ФФС открывается в центральном офисе банка, доверители вносят денежные средства в кассу филиала банка с последующим перечислением средств на транзитный счет в центральном офисе. Там каждый взнос доверителей разделяется на две составляющие: основная сумма и резервный фонд, которые учитываются на разных аналитических счетах ФФС. Безналичные перечисления денежных средств доверителей в ФФС могут проводиться непосредственно на транзитный счет центрального офиса банка;

- центральный офис банка ведет учет средств, переданных доверителями в управление, на внебалансовых счетах, открывая для каждого заключенного договора в аналитическом учете отдельный внебалансовый счет. По операциям доверительного управления подводится отдельный оборотно-сальдовый баланс. Остатки по активным счетам должны равняться остаткам по пассивным счетам;

- текущие счета застройщика и его подрядчиков открываются в филиале банка. Чтобы было проще осуществлять контроль целевого использования средств ФФС застройщиком, желательно поручить их обслуживание одному работнику;

- финансирование за счет ФФС строительства объектов застройщиком должно осуществляться центральным офисом банка, а контроль за выполнением объемов работ и целевого использования средств фонда — филиалом;

- специалисты центрального офиса периодически контролируют как ведение документооборота и учета денежных средств за операциями ФФС в филиале банка, так и объемы выполненных застройщиком работ по строительству объектов ФФС.

В заключение рассмотрим вопрос о перспективах, которые открываются перед банком при условии участия в ФФС в качестве управителя. Самое важное состоит в том, что банк получает возможность кредитовать доверителей (инвесторов) под залог имущественных прав на недвижимость, которая будет построена в будущем. Взаимоотношения сторон при строительстве объектов недвижимости в соответствии с требованиями Закона о ФФС складываются таким образом, что невозможен переход права требования на оплаченные метры площади объекта инвестирования или получения объекта инвестирования в собственность, после завершения его строительства, третьим лицам, без участия банка-управителя. Если к этому добавить еще и кредитование застройщика под залог имущественных прав на объект строительства на начальном этапе, чтобы застройщик за счет заемных средств закончил «нулевой цикл» и начал строительство первого этажа, а после этого начинать продажу объектов инвестирования посредством заключения договоров об участии в ФФС — это должно заинтересовать и застройщиков. При этом возможен вариант, когда банк за счет взносов доверителей частями погашает задолженность застройщика по выданному кредиту, а после полного погашения суммы кредита и процентов по нему все средства ФФС направляет застройщику на финансирование строительства объектов недвижимости, согласно заключенному договору о строительстве. Но это уже тема следующего разговора.

Рубрики выпусков

<br>

---

График мероприятий