На главнуюВыпуски журнала → Качественная оценка как залог успешного кредитования

Качественная оценка как залог успешного кредитования

Владимир Николаевич, ваша компания является признанным лидером на рынке оценочных услуг. Как складываются сегодня взаимоотношения оценщиков с банками?

 

– В настоящее время вопросы, связанные с оценкой предметов залога, продолжают оставаться актуальными. В условиях неопределенности экономической ситуации банкам особенно важна объективная, реальная оценка, учитывающая уроки и особенности кризисного периода.


В странах с развитой экономикой оценка залога является одной из основных задач для оценщиков. Для украинских оценщиков эта ниша также была значимой. Но сейчас востребованность услуг по оценке существенно уменьшилась. И дело не только в уменьшении количества заказов в связи с экономической ситуацией. Особенностью нынешнего момента является сокращение числа компаний, с которыми банки согласны поддерживать партнерские отношения: они отдают предпочтение «проверенным» оценщикам, которые проводили до кризиса и проводят сегодня объективную оценку. И если на пике активности ипотечного кредитования общее количество аккредитованных в банках субъектов оценочной деятельности составляло около 4000, то на данный момент их число не превышает тысячи.

 

Изменились ли требования банков к работам по оценке залога?

 

– По характеру своей деятельности банк всегда должен быть заинтересован в качественно выполненных работах и обоснованном результате стоимости объекта залога. Как показала практика, последствия для банков, которые не придерживались данных принципов, весьма неутешительны для всех участников процесса: банка, заемщика, оценщика.


Если говорить исключительно о профессионализме оценщика, то ошибки, допущенные при оценке залога, достаточно дорого обходятся банку. Безусловно, здесь есть и вина банка, принявшего такую оценку или бывшего заранее готовым к такой оценке. Не так редки были ситуации, когда кредитные менеджеры банка в борьбе за клиента оказывали жесткое давление на оценщика с требованием «получить» неправдоподобно завышенный результат стоимости залога. Никто не думал о кризисе, и на растущем рынке перспективное повышение стоимости объекта вполне, по их мне­нию, могло скрыть факты завышения стоимости обеспечения.


Сегодня в процедуре кредитования функция оценщика не ограничивается проведением оценки объекта залога. С одной стороны, банки хотят видеть в оценщике надежного финансового консультанта. Их уже категорически не устраивают отчеты об оценке, содержащие неубедительную аргументацию проведения расчетов. С другой стороны, банки требуют повышения ответственности оценщика на каждом этапе – начиная с идентификации объекта, выявления возможных несогласованных изменений, наличия других собственников и иных факторов, которые влияют на стоимость.

Безусловно, не каждая компания может соответствовать возросшим требованиям банка. Во­первых, зачастую месторасположение объектов залога не ограничивается регионом «дислокации» оценщика. Возникает проблема информационного обеспечения и для оценки, и для прогнозирования ликвидности объекта. Какая информация доступна? Это цены предложений, опубликованные в интернете, периодической печати, прайс­листы и т. д. Но насколько объективно можно оценить ситуацию на рынке недвижимости другого региона, учесть всю специфику ценообразования и другие индивидуальные особенности конкретного рынка, используя только эти источники? Если речь идет о дей­ствительно качественной работе, то это весьма трудоемкий и сложный процесс. Например, вопросами информационного обеспечения в группе компаний «Увекон» занимается Аналитический центр исследований рынка недвижимости. Сбор информации осуществляется специалистами филиалов, представительств и партнерских компаний, которые представлены в 27 городах и региональных центрах Украины. Общий объем использованной для статобработки выборки ежеквартально составляет около 500 тысяч объектов.

 

Какие основные проблемы возникают в системе взаимоотношений «банк – оценщик – заемщик»?

 

– При анализе проблем во взаимоотношениях пальму первенства можно отдать проблемам методологии, отсутствия единых унифицированных требований к оценке объектов залога.


Часто проблемы возникают из-за отсутствия единой политики взаимодействия банка и оценщика. Бе­зусловно, большинство банков очень серьезно относится к качеству предоставляемых отчетов, но встречаются и такие, для которых качество оценки уходит на второй план, а на первом остается стоимость предоставляемых услуг. Ведь что происходит сейчас? Потенциальный заемщик получает от банка список аккредитованных компаний. Если бы они работали по единым тарифам, то заемщика интересовали бы только два вопроса – качество и сроки исполнения работ. А по факту – один: стоимость услуг. Вот тут и проявляется демпинг. И порой клиент выбирает там, где дешевле, не задумываясь о том, что в одном регионе абсолютно одна и та же работа, если она качественно сделана, не может отличаться в разы по цене. Выбирая по принципу «где дешевле», всегда есть большая вероятность получить некачественный отчет.


Работу по оценке осложняет конфликт интересов заемщика и банка. Первый заинтересован в максимальной сумме кредита при минимальном обеспечении, а второй – в том, чтобы выручка от продажи залога покрывала задолженность. Кроме того, банки, как распределители ресурсов, доминируют в отношениях и с заемщиком, и с оценщиком. Последний вынужден учитывать, что его клиентом является банк, несмотря на то, что услуги оплачивает заемщик. И если он не будет выполнять требования банка, то потеряет клиента. Таким образом, оценщик зачастую становится заложником ситуации и вынужден отстаивать интересы банка, рискуя при этом потерять заказчика.


Многие банки предъявляют претензии в том, что оценщики ограничиваются определением рыночной стоимости залога, а их специалистам потом приходится нести ответственность за определение ликвидности объекта, прогнозных изменений на период кредитного договора, анализ издержек в случае реализации залога. Но у оценщика в договоре четко прописано требование «определить рыночную стоимость объекта». Эту проблему возможно решить на этапе заключения договора на оценку, либо сделать дополнением к договору «Задание на оценку», в котором бы банк изложил все требования к отчету об оценке.

 

Изменился ли сегодня состав объектов, которые наиболее часто выступают объектами залога?

 

– Традиционно наиболее надежными залоговыми активами считались недвижимость, автотранспорт, незначительно – оборудование. Сегодня автотранспорт не расценивается банками как твердый залог, ввиду того что грузоперевозки сильно пострадали от кризиса и на рынке много невостребованных машин, что снижает их стоимость.


В настоящее время все чаще встречаются заказы на оценку бизнеса, и в первую очередь высокодоходных предприятий. Почти каждое предприятие, сколь бы успешной ни была его деятельность, испытывает необходимость в заемных средствах: будь то оборотные средства, новое оборудование, открытие филиала или разрешение экстремальной финансовой ситуации.


Но кредитование бизнеса – дело нелегкое и для заемщика, и для банка. На сегодня наиболее устойчивыми являются отрасли, ориентированные на удовлетворение потребностей населения, а также импортозамещающие отрасли: пищевая промышленность, предприятия торговли, сельского хозяйства, нефтегазовой отрасли.

 

К таким работам выдвигаются какие­то особенные требования?

 

– Как и для остальных объектов, основное требование при оценке бизнеса – это четкая аргументация проведенных расчетов и соответственно полученного результата.


Однако необходимо учитывать, что такая оценка – это гораздо более сложный процесс, чем оценка недвижимости. Процедура оценки бизнеса компаний, а также ценных бумаг включает комплекс сложных аналитических исследований, которые под силу далеко не каждому специалисту. Она включает в себя и углубленный ретроспективный анализ производственно-хозяйственной и финансовой деятельности предприятия, и определение перспектив его развития.

 

И в заключение, расскажите, пожалуйста, о вашем опыте сотрудничества с кредитными организациями. Какой, на ваш взгляд, главный показатель удачного сотрудничества оценщика и банка?

 

– За 18 лет плодотворной деятельности группа компаний «Увекон» завоевала доверие более 10 тысяч клиентов, среди которых, безусловно, и банковские структуры. Сегодня компании группы «Увекон» аккредитованы в 25 банках.


Главный показатель удачного сотрудничества оценщика и банка – долгосрочное сотрудничество. Для нас каждый банк является уникальным клиентом, поэтому долгосрочные партнерские отношения мы расцениваем как признание нашего опыта и профессионализма, деловой репутации, что в совокупности является гарантом качества предоставляемых услуг.

 

Беседовал Сергей СОКОЛОВСКИЙ

 

Консалтинговая компания «Увекон»
ул. С. Cтрутинского, 8, 8-й этаж, г. Киев, 01014
тел.: 0 (44) 502-45-94
e-mail: info@uvecon.com
www.uvecon.com

 
Рубрики выпусков

ФИНАНСОВЫЙ И ФОНДОВЫЙ РЫНОК

График мероприятий




ФИНАНСИРОВАНИЕ МАЛОГО И СРЕДНЕГО АГРОБИЗНЕСА В УКРАИНЕ. МОБИЛЬНЫЙ БИЗНЕС. ЭЛЕКТРОННЫЙ ДОГОВОР. АУКЦИОНЫ, ТЕНДЕРЫ.

Агроконференция. «ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ И ВЕДЕНИЕ АГРОБИЗНЕСА В УКРАИНЕ: ПЕРСПЕКТИВЫ, ПРОБЛЕМЫ, РЕШЕНИЯ»

ИТОГИ АГРОПРОМЫШЛЕННОГО ФОРУМА «СОВРЕМЕННЫЕ ФИНАНСОВЫЕ МЕХАНИЗМЫ ДЛЯ УКРАИНСКОГО АГРОПРОИЗВОДИТЕЛЯ И ПОСТАВЩИКА: ПРОБЛЕМЫ И РЕШЕНИЯ»

ПІДСУМКИ РОБОТИ ПРАКТИЧНОГО СЕМІНАРУ «НОВИЙ УРОЖАЙ-2017: ЕФЕКТИВНІ ІНСТРУМЕНТИ ФІНАНСУВАННЯ ТА УПРАВЛІННЯ РИЗИКАМИ»

ПІДСУМКИ КОНФЕРЕНЦІЇ «АГРОБІЗНЕС-2017: ІНСТРУМЕНТИ ФІНАНСУВАННЯ, ІННОВАЦІЙНІ ТЕХНОЛОГІЇ, ОЦІНКА ТА УПРАВЛІННЯ РИЗИКАМИ»  

Итоги  VIII Всеукраинского конкурса "банк года - 2016"

Итоги х юбилейного всеукраинского конкурса "страховая компания года - 2016"

VIII Всеукраинский конкурс 

"Банк года - 2016" 

Х Юбилейный Всеукраинский конкурс

«СТРАХОВАЯ КОМПАНИЯ ГОДА – 2016» 
Конференция "Агробизнес-2017" 

Награждение победителей конкурса 
"БАНК ГОДА - 2016"


VIII ВСЕУКРАИНСКИЙ КОНКУРС
"БАНК ГОДА-2016"
 


Инвестиционная привлекательность и 
перспективы финансовой системы
Украины в условиях евроинтеграции




II Международная конференция "THE
FUTURE 
OF DIGITAL BANKING – 2015".
Part 1:



Part 2:




Банк года - 2015. Часть 1:



 Часть 2:




Видеоинтервью c V Международной
конференции "Новые тренды безопасности":





Видеоинтервью c I Международной
конференции "Digital Bank - 2015":


БАНКИ СНГ, Балтии, Грузии
КОНТАКТНАЯ ИНФОРМАЦИЯ:
ул. Приорская, 21, офис 403 
Киев, 04114

тел.:       (044) 393-04-03
              (067) 501-01-66
              (050) 523-56-46

e-mail: bank@banksinfo.kiev.ua