На главнуюВыпуски журнала → Недвижимость как гарантия вложенных средств

Недвижимость как гарантия вложенных средств

«О Киев! Ты мне дорог, очень дорог…»
Фантастические цены на недвижимость, особенно
в столице и крупных промышленных городах, породи-
ли настоящий строительный бум. Специалисты объяс-
няют происходящее стремлением коммерческих
структур и населения диверсифицировать риски вло-
жения свободных средств. Ведь почти единственной
формой накопления в условиях отсутствия фондового
рынка были банковские депозиты. Однако крах не-
скольких банков, стабилизация процентных ставок,
наметившаяся тенденция к их снижению и высокие
инфляционные ожидания привели к ажиотажному
спросу на различные виды недвижимости. Стоимость
квадратных метров стала заоблачной не только для
наших соотечественников, но и иностранцев, работа-
ющих в Украине. Один бизнесмен из Турции, постоян-
но бывающий в Киеве, с которого за отнюдь не шикар-
ную квартирку в центре запросили астрономическую
сумму, недоумевал: «За такие деньги я могу приобре-
сти солидный домик с видом на Босфор, купить скром-
ненький «Порше» и еженедельно летать в Киев два-
три года. Это же немыслимо!»
Эксперты также считают, что рынок недвижимости
сильно «перегрет» и рискует неожиданно обвалиться
из-за резкого падения спроса. Такая перспектива се-
рьезно тревожит банки и страховые компании: были
существенно ужесточены правила получения ипотеч-
ных кредитов, повышены премии при страховании
данных сделок.
Еще одной составляющей, влияющей на формиро-
вание уровня цен, стала неразбериха на рынке строй-
материалов и строительных услуг. Подрядчики напи-
рают на высокую инфляцию и возросшие ставки по
банковским кредитам, а также крайне запутанную си-
туацию с землеотводом под стройплощадки, выдачей
разрешений и согласований по проекту. Особенно
сложно и болезненно данная процедура проходит в
столице — для начала стройки нужно получить «всего»
около 200 виз и «одобрямсов». Некоторые проекты
рассматриваются по три-четыре года. Понятно, что
инвесторы не согласны ждать так долго и ищут пути
ускорения процесса. Выход прост: дать взятку или …
начать строительство вообще без проекта! Кстати,
таких случаев не так уж и мало: самострой, в том числе
и в заповедных местах, принял угрожающие масшта-
бы. Причем речь идет не только о Киеве или городах-
миллионерах — активно застраиваются Крым, Карпа-
ты, Полесье.
У зарубежных инвесторов возникают проблемы и с
привлечением своих проектировщиков и подрядчи-
ков. Дело в том, что для их легальной работы в Украине
требуется специальное разрешение МИДа, Минтруда
и т. д. К тому же сотрудника необходимо зарегистри-
ровать еще в добром десятке всевозможных структур
и организаций. В результате ожидание заветной бу-
мажки растянуться на полгода, в течение которого ми-
лиция может хоть ежедневно его привлекать за нару-
шение миграционного законодательства. Есть также
два варианта решения проблемы: та же самая взятка
или регистрация работника где-нибудь в регионе. Там,
говорят иностранцы, и «расценки» пониже, и руково-
дители посговорчивей. Так многие и поступают, невзи-
рая на риск быть оштрафованным за работу «не по
адресу». Но в регионах есть и свои изюминки.
«Здание видел? Подписывай…»
Самым злободневным вопросом для небольших
городов и местечек стал хаос при приватизации зе-
мельных участков или их долгосрочной аренде в нача-
ле-середине девяностых годов прошлого столетия.
Нередко на них расположены недостройки — послед-
ние памятники перестройки, причем готовность мно-
гих на момент прекращения финансирования сос-
тавляла 70—90%. Конечно, часть материалов и
оборудования уже одолжили «местные умельцы», но
ситуация далеко не безнадежная. Есть и инвесторы,
заинтересованные в приобретении того или иного
здания. Местная власть тоже вроде бы не против при-
хода новых собственников. Беда только, что разоб-
раться, кому юридически принадлежит объект, трудно
даже юристам: во время массовой приватизации и ре-
организации предприятий, банкротства колхозов и рас-
паевания земель значительная часть недостроек стала
чем-то вроде переходящего приза от одной струк т у ры к
другой. И нередко правопреемник «усопшей» фирмы
быстренько подсчитывал, во что обойдется доведение
объекта до рабочего состояния, и тут же понимал: об
этом лучше забыть навсегда. В результате здание
приходило в негодность — все, что нельзя было
украсть, постепенно разрушали ветер, осадки и вре-
мя. Когда же вновь появлялся интерес к объекту, вы-
яснялось, что документов на него нет, и юридический
хозяин неизвестен. Правда, наших чиновников, как
выяснилось, это не смущает — главное продать, а уж
потом будем разбираться, кому что принадлежало.
В свою очередь инвесторы, в том числе и отечествен-
ные, уже наученные горьким опытом долгих судебных
разбирательств и перспективой реприватизации, тре-
буют полного комплекта всех необходимых докумен-
тов. Реакция местных начальников парадоксальна:
«Что тут думать? Здание видел? Значит, подписываем
инвестиционный договор…» Ответ покупателей поня-
тен и прогнозируем.
Удивляет инвесторов при покупке недостроя необ-
ходимость обязательного повторного получения всех
разрешений и согласований. Мотивировка разрешаю-
щих органов железная: власть и законодательство за
минувший срок изменились, требования ужесточи-
лись, следовательно, необходимо все утрясти по-но-
вому. О сроках строительства и уже имеющихся обяза-
тельств перед другими инвесторами, естественно,
говорить не приходится.
«Мне сверху видно все…»
О темпах строительства в Украине можно писать
целые романы. И не только потому, что иногда возни-
кают перебои с поставками материалов или вносятся
изменения в проект. Гораздо чаще задержка вызвана
отсутствием должного контроля со стороны заказчи-
ка — его резиденция нередко находится в нескольких
сотнях и даже тысячах километров от стройплощадки.
Еще труднее осуществлять контроль зарубежным ин-
весторам: понять привычную схему работы и ментали-
тет отечественных строителей иностранцам просто не
под силу. Правда, подобное поведение свойственно
не только украинцам, но и многим другим подрядчи-
кам из развивающихся стран. С такими проблемами
сталкивались и в Турции, Болгарии, Румынии, России,
странах Ближнего Востока. Как же быть? Постоянно на-
ходиться на объекте невозможно, регулярно ездить —
накладно.
Решение нашли специалисты информационных
компьютерных технологий: поблизости или на самом
строящемся объекте устанавливается видеокамера с
выходом в Интернет, и возможность связи с ней имеет
каждый, имеющий доступ в мировую паутину.
Апробация новинки превзошла все ожидания: напри-
мер, инвесторы из Голландии получили возможность
в режиме on-line отслеживать ход работ на стройках
в Турции, Египте, других странах. Подобное решение
применяется и в Украине: заказчики из Бельгии и
Германии именно таким образом уже «присматрива-
ют» за строительством нескольких гостиниц, офисно-
развлекательных центров и даже автомобильных мо-
стов. «Недремлющее око» позволило не только
рационализировать использование рабочего време-
ни, но и существенно снизить потери от мелких краж в
больших масштабах.
Что же мешает нормальной работе?
Главная преграда для нормальной и активной дея-
тельности украинских инвесторов в области недвижи-
мости — недостаток капитала, привлеченного к рабо-
те на первичном рынке. Отсутствие «длинных денег»,
высокие процентные ставки и сложности оформления
документов существенно влияют на общую ситуацию:
цены упорно растут из месяца в месяц, угрожая в слу-
чае перегрева просто обвалить рынок. «Дефолта в
строительстве еще не было, но он вполне вероятен,
если не вмешаются органы контроля, — заявил один
из участников. — Во многом проблемы усугубляются
еще и недостаточной консалтинговой подготовкой
проектов. Нередко начинают реализацию идеи без ар-
хитектурного проекта и серьезного технико-экономи-
ческого обоснования. И тогда замысел обречен на
провал».
В целом конференция удалась. «Разговор получил-
ся откровенный и весьма полезный, — говорит Анна
Басманова, руководитель проекта форума компании
«Conference house». — Открытый обмен мнениями
сразу же очертил возможные пути решения имеющих-
ся проблем. Думаю, отныне такое мероприятие станет
традиционным и уже следующая встреча вызовет ин-
терес и у представителей власти».
На форуме побывал Сергей ЛИТВИНЕНКО
 
БАНКИ СНГ, Балтии, Грузии
G
M
T
Звуковая функция ограничена 200 символами
КОНТАКТНАЯ ИНФОРМАЦИЯ:

тел.: (067) 501-01-66 (050) 523-56-46
e-mail:
bank@banksinfo.kiev.ua
Сайт :
www.DC.banksinfo.kiev.ua
Официальный сайт:
www.banksinfo.kiev.ua
Страница Facebook:
www.facebook.com/bankir.magazine
Юридическая поддержка