На главнуюВыпуски журнала → Недвижимый банкинг

Недвижимый банкинг

Статистика сферы

По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА), по состоянию на 01.01.2008 общий ипотечный портфель банков составляет 57,2 млрд грн, или примерно 9% от ВВП. Удельный вес ипотечных кредитов в общем кредитном портфеле вырос за 2007 г. с 11,1 до 12,4%, при этом объем ипотечного кредитования населения составил 36,8%. В 2008 г. эксперты УНИА прогнозируют прирост ипотечного кредитования на 60%.

Лидером отрасли с рыночной долей 18,2% является «УкрСиббанк», второе место занимает «Райффайзен Банк Аваль» (14,4%), третье — «Укрсоцбанк» (13%), на четвертой и пятой позициях — «ОТП Банк» и «ПриватБанк» (7,6 и 6,9% соответственно).

Региональное распределение ипотечного рынка отражает экономическую географию Украины: 61,6% ипотечного капитала сосредоточено в 5 регионах — Киеве и Киевской области (27,4%), Одесской (14,7%), Днепропетровской (8,8%), Донецкой (5,6%) и Харьковской (4,9%) областях.

По данным УНИА, сроки кредитования увеличились до 30 лет по сравнению с 2006 г., когда кредиты выдавались преимущественно на 20 лет.

Чаще всего заемщики берут кредиты на покупку жилья — 51,2%. Реже клиентов привлекает кредитование на строительство жилья под залог незавершенного строительства — 7,4%, на покупку земельного участка — 1,9% и рефинансирование — 0,4%.

 

Цена связи

Большинство украинцев не могут позволить себе купить жилую недвижимость без привлечения кредита. «В настоящее время более 70% покупок квартир осуществляется благодаря ипотечным кредитам. Спрос на ипотечные кредиты возрастает, и в большинстве украинских банков данная услуга становится приоритетной», — констатирует директор Департамента ипотечного кредитования «Правэкс-Банка» Дмитрий Буц.

При этом, чем выше доходы украинцев, то есть способность к получению ипотечного кредита, тем выше спрос на жилье. При отсутствии же достаточного предложения жилья и росте стоимости самого строительства растут и цены на жилье. В итоге получается замкнутый круг. При этом последние несколько лет раздаются прогнозы, что цены на жилье вот-вот рухнут, но они пока только стабильно растут. В 2007 г. цены выросли примерно на 15—25%, и недвижимость уже почти не рассматривается как способ инвестирования средств для получения сверхдоходов.

 

Начальник отдела анализа «Диамантбанка» Михаил Игнатенко говорит о наличии взаимосвязи в развитии банковского сектора и рынка недвижимости: «Стоимость банковских кредитов влияет на объемы рынка кредитования недвижимости. Стоимость кредитов для застройщиков влияет на темпы строительства и цены на жилье, но косвенно».

 

Ольга Онуфрийчук, исполнительный директор компании «Простобанк Консалтинг», уточняет, что взаимосвязь проявляется в направлении кредитования банками застройщиков, прямого инвестирования банков в строительство, кредитования риэлтерских компаний, ипотечного кредитования населения и привлечения целевых накопительных депозитов (на покупку квартиры). По ее словам, в случае возникновения проблем на каком-либо из рынков (банковском или недвижимости) велика вероятность, что пострадает и смежная сфера.

С ростом кредитования и его доступности эта взаимосвязь становится все более тесной. «Банки стимулируют свои продажи смягчением условий кредитования (увеличением срока, снижением ставок и уменьшением первоначального взноса) и лояльным отношением при оценке финансового состояния заемщика, стимулируя таким образом предложение на ипотечном рынке», — отмечает советник Председателя Правления АКБ «Европейский» Елена Доманова.

Но все же банковский рынок не является определяющим для рынка недвижимости. «В свою очередь рынок недвижимости может оказать определенное влияние на развитие ипотечного кредитования: при резком повышении цен на недвижимость вполне вероятно замедление темпов кредитования, и наоборот», — утверждает Михаил Игнатенко.

При этом количественно оценить уровень зависимости достаточно сложно, так как на сферу строительства влияют и другие факторы. Если в 2007 г., по данным Госкомстата, предприятиями Украины выполнено строительных работ на 15,6% больше, чем в соответствующем периоде предыдущего года, то в январе–феврале 2008 г. — больше всего на 0,4%. При этом в 2007 г. введено в эксплуатацию жилья на 18,7% (10,2 млн м2) больше, чем в 2006-м (8,6 млн м2).

 

Кризис: быть или не быть?

Понимая опасность повторения американского «опыта» ипотечного кризиса и в Украине, украинские банкиры тем не менее достаточно оптимистичны. «В Украине такая ситуация маловероятна, поскольку отечественные банки подходят к оценке заемщика более строго, да и доходы, необходимые для получения ипотечного кредита, должны быть значительными. Парадоксальность ситуации в том, что именно недоступность ипотечных кредитов защищает украинский рынок от кризиса по примеру рынка США», — считает Михаил Игнатенко.

Со своей стороны, Елена Доманова добавляет, что вероятность ипотечного кризиса в Украине сейчас невелика. По ее мнению, вероятность кризиса ликвидности и кризиса доверия гораздо выше, так как в случае ипотечного кризиса банки с большой долей портфеля ипотечного кредитования и инвестиций в строительный бизнес могут оказаться в тяжелой ситуации.

«Отечественные банки не имеют долгосрочных источников фондирования ипотечных кредитов, что неминуемо создает упомянутый разрыв ликвидности, однако, это реалии всей системы, своего рода правила игры, которые своими силами

изменить банковская система вряд ли может. Остается уповать на грамотный тактический и стратегический менеджмент, эффективное распределение ресурсов и умелое управление ликвидностью банка», — подчеркивает Дмитрий Буц. По его словам, такая ситуация выгодна иностранным банкам, которые все активнее выходят на отечественный рынок, полностью или частично приобретая отечественные банки, а в дальнейшем своими капиталами закрывая существующие разрывы ликвидности. Однако, по мнению Михаила Игнатенко, тут очень сильна роль НБУ, который проводит жесткую регуляторную политику и активно отслеживает ситуацию с текущей и перспективной ликвидностью участников рынка.

По словам Ольги Онуфрийчук, на нашем рынке число ипотечных сделок значительно ниже (7—9% против 80—90% в западных странах), да и качество ипотечных кредитных портфелей на уровень выше, и ожидать серьезных последствий финансового кризиса на рынках Европы и Америки не стоит.

Впрочем, опасность может прийти с другой стороны. Рецессия мировой экономики может вызвать снижение реальных доходов населения в Украине (рост уровня безработицы и, как следствие, неплатежеспособность части заемщиков), а также снижение цен на недвижимость и в Украине. Кроме того, «большая часть ипотечных займов выдается в долларах и в евро, а большинство заемщиков получает доходы в гривне, и изменение обменного курса может привести к серьезным проблемам», — отмечает Дмитрий Буц.

С другой стороны, у некоторых банков стало меньше возможностей по кредитованию заемщиков, и они были вынуждены повысить ставки по кредитам, пересмотреть сроки кредитования в сторону уменьшения и повысить требования к заемщикам. «В целом, с точки зрения рисков, на рынке произошла положительная коррекция. Однако она может привести к осложнению немаловажного социального вопроса — жилье для населения станет еще менее доступным», — отмечает Ольга Онуфрийчук.

Впрочем, на рынок недвижимости достаточно влияют и другие факторы: политическая неопределенность, кризис на рынках капиталов (некоторые банки ограничили выдачи ипотечных кредитов), постоянные скандалы с обманутыми инвесторами и т. д. По словам Ольги Онуфрийчук, не стоит забывать и о том, что в Украине достаточно и своих, внутренних дисбалансов, которые могут привести к кризису на рынке недвижимости и, как следствие, проблемам в банковской сфере.

В целом, можно утверждать, что банки принимают все большее участие в вопросе финансирования строительства. По мнению Ольги Онуфрийчук, в Украине многое будет зависеть от дальнейшего развития событий на рынке недвижимости, который (это ни для кого не секрет) на данный момент сильно «перегрет», и в случае наступления кризиса (а рано или поздно он произойдет!) безусловно, банковский сектор тоже пострадает. «Понятно, что кто-то из банков понесет потери, но в целом банковская система Украины и рынок недвижимости еще не настолько глубоко взаимосвязаны, чтобы падение цен на недвижимость привело к существенным негативным последствиям для банков в макроэкономическом масштабе», — утверждает эксперт.

Со своей стороны, Дмитрий Буц считает, что такая ситуация не будет иметь долгосрочного характера. Банкир надеется, что мировое сообщество совместными усилиями найдет выход из кризиса если не в этом, то в следующем году. До этого момента банкам следует быть осторожными в привлечении внешних ресурсов.

Юрий ГРИГОРЕНКО

 
БАНКИ СНГ, Балтии, Грузии
КОНТАКТНАЯ ИНФОРМАЦИЯ:

тел.:       (044) 393-04-03
              (067) 501-01-66
              (050) 523-56-46

e-mail: bank@banksinfo.kiev.ua

Юридическая поддержка