На главную → Выпуски журнала → Реалии и перспективы украинского рынка недвижимости

Реалии и перспективы украинского рынка недвижимости

Номер 3 (29) 2009

Владимир Николаевич, Ваша компания — одна из первых на рынке оценочных услуг. Аналитические обзоры рынка недвижимости также входят в перечень профессиональных услуг компании?

— Качественная оценка невозможна без качественного и всестороннего анализа рынков. Исследованием рынков недвижимости городов Украины занимается Информационно-аналитический центр группы компаний «Увекон». К работе мы привлекаем ведущих специалистов разного профиля: оценщиков, риэлторов, аналитиков, математиков. Центром проведена значительная работа по исследованию состояния рынка недвижимости Украины в 2007–2008 гг. и прогнозированию развития рынка до 2011 г. Общий объем использованной для статистической обработки выборки составил 2 миллиона 452 тысячи объектов. Особенность аналитических обзоров Центра заключается в их сугубо прикладном назначении. Например, для банков они полезны с точки зрения корректировки стоимости так называемого «залогового портфеля», а также с целью определения вариантов наиболее эффективного управления залоговым имуществом. Инвестиционные и девелоперские компании в основном являются заказчиками детализированных аналитических исследований определенных сегментов рынка, в том числе прогнозов их развития. На сегодняшний день анализ тенденций развития рынка недвижимости в условиях экономического кризиса — одно из самых популярных направлений аналитических исследований для всех операторов украинского рынка недвижимости. Среди наших заказчиков — ряд ведущих коммерческих банков, инвестиционных и девелоперских компаний.

Итак, о наболевшем… К концу прошлого года ситуация на рынке недвижимости кардинально изменилась — вместо привычного роста началось падение цен. Многие аналитики предполагали, что летом 2009 года рынок недвижимости достигнет своего «дна». Эти прогнозы подтвердились?

— В сложившейся ситуации любые прогнозы дело неблагодарное, но крайне необходимое. Свидетельством того, что «дно» уже в прошлом, должно стать увеличение стоимости недвижимости. Причем не по информации в объявлениях, а по факту, по реальным сделкам. А пока мы наблюдаем лишь результат доверия к таким прогнозам. Фиксируемый некоторыми агентствами рост стоимости предложенной к продаже недвижимости — не что иное, как вера в то, что «дно» кризиса пройдено. На самом деле цены на недвижимость продолжают снижаться, но уже не такими галопирующими темпами. А вот объем предложений продолжает увеличиваться: на украинском рынке недвижимости до настоящего времени не существовало такого «изобилия». Вместе с тем, особого движения на рынке нет — покупатели действительно все еще ждут обещанного аналитическими обзорами «дна». Соответственно, сроки экспонирования уходят в бесконечность, а риэлторский бизнес находится в состоянии «вялотекущего процесса». Ситуация, когда достигнув ожидаемого «дна», мы резко всплывем вверх — не наша ситуация. Мы там (на «дне») должны полежать, углубиться… Сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости, это так называемая стагнация рынка — отсутствие продаж и покупок. В целом можно говорить о том, что основная часть корректировок непомерно раздутых цен уже произошла, причем за довольно короткий промежуток времени.

Спрос на недвижимость совсем упал?

— Скорее, замер. Это так называемый, отложенный спрос, связанный с чисто психологическим фактором. Люди напуганы неизвестностью. В то же время мы любим «массовки»: или в ипотечном ажиотаже хватаем без оглядки на будущее дорогущую недвижимость, или все ждем падания цен до никому неизвестного минимума.

А разве нельзя предположить, что этот минимум будет на уровне цен прошлого кризиса 1998 года?

— Действительно, у каждого кризиса есть свои фазы. Известно, чем они начинаются и чем заканчиваются. Но сегодняшняя ситуация лишь отдаленно напоминает события десятилетней давности. В 1998 году денег действительно не было ни у кого, чего не скажешь о нынешней ситуации. Еще в середине 2001 года однокомнатную квартиру в Киеве можно было купить за $7–10 тыс. Очевидно, что обвал до таких цен — не научная фантастика!

Но ведь ожидается выход на рынок недвижимости залогового имущества, в частности жилого фонда. Этот факт должен повлиять на снижение стоимости жилья?

— В залоге у банков находится около 5% жилого фонда Украины. Влияние этого фактора на предложение рынка жилой недвижимости будет ощутимым, если банки будут реализовывать залоговую недвижимость по проблемным кредитам на открытом рынке.

Мы говорили о ценообразовании при купле-продаже недвижимости. Что происходит с арендой?

— При стремительном росте цен продажи становится выгоднее арендовать, соответственно, аренда начинает догонять по темпам рынок купли-продажи. На спаде происходят точно такие же процессы, только не вверх, а вниз. То есть аренда тоже падает, но с отставанием. В секторе аренды, как и на рынке купли-продажи, наиболее востребованы квартиры эконом-класса. Сдача в аренду торговых площадей практически заморожена — арендаторы перестали подбирать и осматривать помещения. На рынке офисных помещений предложение значительно превышает спрос. Это вызвано тем, что большая часть арендаторов — небольшие компании, которые в условиях кризиса испытали наибольшие финансовые трудности и потери. Эти компании в основном и формируют спрос, поскольку возникает необходимость переехать в альтернативный офис с меньшей арендной ставкой.

Скажите, ситуация на региональных рынках недвижимости одинакова или есть определенные отличия?

— Каждый регион отреагировал на кризисную ситуацию по-своему в силу целого ряда отличий в макроэкономических показателях. Для понимания ситуации, которая сложилась на рынках недвижимости в регионах, думаю, лучше просмотреть графики изменения ценовых тенденций, которые были подготовлены Центром. Нагляднее всего ситуацию характеризует вторичный рынок жилой недвижимости (цены указаны в долларах за квадратный метр).

И последний вопрос — стоит ли ожидать перемен к концу 2009 года?

— Существенных — вряд ли. Традиционно осенью на рынке недвижимости наблюдается рост спроса, однако в этом году он может быть сглажен в связи с ухудшением ситуации в экономике в целом и новых политических сюрпризов в частности.

Беседовала Татьяна КОМАРОВА

Рубрики выпусков

ФИНАНСОВЫЙ И ФОНДОВЫЙ РЫНОК

График мероприятий