Реалии и перспективы украинского рынка недвижимости
Владимир Николаевич, Ваша
компания — одна из первых на рынке оценочных услуг. Аналитические обзоры рынка
недвижимости также входят в перечень профессиональных услуг компании?
— Качественная оценка невозможна без качественного и всестороннего
анализа рынков. Исследованием рынков недвижимости городов Украины занимается
Информационно-аналитический центр группы компаний «Увекон». К работе мы
привлекаем ведущих специалистов разного профиля: оценщиков, риэлторов,
аналитиков, математиков. Центром проведена значительная работа по исследованию
состояния рынка недвижимости Украины в 2007–2008 гг. и прогнозированию развития
рынка до
Итак, о
наболевшем… К концу прошлого года ситуация на рынке недвижимости кардинально изменилась
— вместо привычного роста началось падение цен. Многие аналитики предполагали,
что летом 2009 года рынок недвижимости достигнет своего «дна». Эти прогнозы
подтвердились?
— В сложившейся ситуации любые
прогнозы дело неблагодарное, но крайне необходимое. Свидетельством того, что
«дно» уже в прошлом, должно стать увеличение стоимости недвижимости. Причем не
по информации в объявлениях, а по факту, по реальным сделкам. А пока мы
наблюдаем лишь результат доверия к таким прогнозам. Фиксируемый некоторыми
агентствами рост стоимости предложенной к продаже недвижимости — не что иное,
как вера в то, что «дно» кризиса пройдено. На самом деле цены на недвижимость
продолжают снижаться, но уже не такими галопирующими темпами. А вот объем
предложений продолжает увеличиваться: на украинском рынке недвижимости до
настоящего времени не существовало такого «изобилия». Вместе с тем, особого
движения на рынке нет — покупатели действительно все еще ждут обещанного
аналитическими обзорами «дна». Соответственно, сроки экспонирования уходят в
бесконечность, а риэлторский бизнес находится в состоянии «вялотекущего
процесса». Ситуация, когда достигнув ожидаемого «дна», мы резко всплывем вверх
— не наша ситуация. Мы там (на «дне») должны полежать, углубиться… Сегодняшняя ситуация
на рынке недвижимости, это так называемая стагнация рынка — отсутствие продаж и
покупок. В целом можно говорить о том, что основная часть корректировок
непомерно раздутых цен уже произошла, причем за довольно короткий промежуток
времени.
Спрос на недвижимость
совсем упал?
— Скорее, замер. Это так
называемый, отложенный спрос, связанный с чисто психологическим фактором. Люди
напуганы неизвестностью. В то же время мы любим «массовки»: или в ипотечном
ажиотаже хватаем без оглядки на будущее дорогущую недвижимость, или все ждем
падания цен до никому неизвестного минимума.
А разве нельзя предположить, что этот минимум будет на уровне
цен прошлого кризиса 1998 года?
—
Действительно, у каждого кризиса есть свои фазы. Известно, чем они начинаются и
чем заканчиваются. Но сегодняшняя ситуация лишь отдаленно напоминает события
десятилетней давности. В 1998 году денег действительно не было ни у кого, чего
не скажешь о нынешней ситуации. Еще в середине 2001 года однокомнатную квартиру
в Киеве можно было купить за $7–10 тыс. Очевидно, что обвал до таких цен — не
научная фантастика!
Но ведь ожидается выход на
рынок недвижимости залогового имущества, в частности жилого фонда. Этот факт
должен повлиять на снижение стоимости жилья?
— В
залоге у банков находится около 5% жилого фонда Украины. Влияние этого фактора
на предложение рынка жилой недвижимости будет ощутимым, если банки будут
реализовывать залоговую недвижимость по проблемным кредитам на открытом рынке.
Мы говорили о ценообразовании при купле-продаже недвижимости.
Что происходит с арендой?
— При стремительном
росте цен продажи становится выгоднее арендовать, соответственно, аренда
начинает догонять по темпам рынок купли-продажи. На спаде происходят точно
такие же процессы, только не вверх, а вниз. То есть аренда тоже падает, но с
отставанием. В секторе аренды, как и на рынке купли-продажи, наиболее востребованы
квартиры эконом-класса. Сдача в аренду торговых площадей практически заморожена
— арендаторы перестали подбирать и осматривать помещения. На рынке офисных
помещений предложение значительно превышает спрос. Это вызвано тем, что большая
часть арендаторов — небольшие компании, которые в условиях кризиса испытали
наибольшие финансовые трудности и потери. Эти компании в основном и формируют спрос,
поскольку возникает необходимость переехать в альтернативный офис с меньшей
арендной ставкой.
Скажите, ситуация на
региональных рынках недвижимости одинакова или есть определенные отличия?
— Каждый регион отреагировал на кризисную ситуацию по-своему в
силу целого ряда отличий в макроэкономических показателях. Для понимания ситуации,
которая сложилась на рынках недвижимости в регионах, думаю, лучше просмотреть
графики изменения ценовых тенденций, которые были подготовлены Центром.
Нагляднее всего ситуацию характеризует вторичный рынок жилой недвижимости (цены
указаны в долларах за квадратный метр).
И
последний вопрос — стоит ли ожидать перемен к концу 2009 года?
— Существенных — вряд ли. Традиционно осенью на рынке недвижимости наблюдается рост спроса, однако в этом году он может быть сглажен в связи с ухудшением ситуации в экономике в целом и новых политических сюрпризов в частности.
Беседовала Татьяна КОМАРОВА
- Підсумки проведення Церемонії нагородження лауреатів
- Експертна думка
- XV - ВСЕУКРАЇНСЬКИЙ КОНКУРС «СТРАХОВА КОМПАНІЯ РОКУ - 2020»
- XII - ВСЕУКРАЇНСЬКИЙ КОНКУРС «БАНК РОКУ - 2020»
- Видео Online
- Online журнал «БАНКИРЪ»
- Бизнес-уроки
- Конференции
- Персоны
- Пресс-релизы
- Новости МФ Клуба «Банкиръ»
- Искусство
- Имидж
- Стиль жизни
- Конкурсы
- Обучение
- Право
- Страхование
- Инвестиции
- Содружество
- Регионы
- Аналитика
- Точка зрения
- Технологии
- Безопасность
- Оборудование
- Платежные системы
- Финансовый рынок
- Информстраница
- Выставки и форумы
- Зарубежный опыт
- Банковский сектор
- Эксклюзив
- VIP-интервью