На главнуюВыпуски журнала → Сергей Коротенко: «Необходимо законодательно расширить права людей, инвестирующих в строительство»

Сергей Коротенко: «Необходимо законодательно расширить права людей, инвестирующих в строительство»

Какие инвестиционные решения в строительстве считаются наиболее удобными и выгодными в реализации?

— На сегодняшний день самыми популярными схемами финансирования строительства считаются эмиссия целевых облигаций или процентных облигаций и открытие Фонда финансирования строительства (ФФС). Недостатком облигационного решения является невозможность указать в облигации конкретный адрес квартиры (паркинга, офиса), что требует заключения дополнительных договоров между покупателем недвижимости и эмитентом облигаций. Кроме того, существует возможность возникновения дополнительных налоговых обязательств у покупателя недвижимости при покупке облигаций выше их номинальной стоимости и их погашении по номинальной стоимости.

ФФС же требует участия специализированного лицензионного финансового учреждения, что влечет за собой дополнительные расходы для застройщика. Физические лица, которые являются участниками такого фонда, до момента окончания строительства будут испытывать трудности со свободным распоряжением своими вложенными в Фонд средствами (желание продать, подарить, заложить) в связи с недостаточной проработанностью законодательной базы в отличие от использования эмиссии ценных бумаг, где механизм продажи, дарения и залога в достаточной мере прописан в законодательстве. Использовать механизм ФФС с налоговой точки зрения застройщикам менее выгодно. Облигационная схема с участием инвестиционных фондов позволяет компаниям отсрочить уплату НДС и налога на прибыль, а ФФС никаких преимуществ, помимо большего доверия граждан, не предполагает.

С точки зрения инвестора все схемы покупки строящегося жилья рискованны. Ни одна из них не гарантирует своевременной сдачи дома в эксплуатацию и получения именно выбранной квартиры, а также не позволяет без потерь вернуть инвестиции.

 

Какие факторы способствовали возникновению страхования финансово-кредитных механизмов в жилищном строительстве?

— В увеличении инвестиционной привлекательности нашей страны значительная роль принадлежит формированию современной инфраструктуры и, прежде всего, жилищному строительству. Проблема обеспечения населения жильем в Украине является острой, а ее решение осложняется тем, что 33% жилых домов требует капитального ремонта. 70% домов было построено до 1970 года, а большую их часть составляют «хрущевки», проектный срок эксплуатации которых заканчивается. Для подавляющей части населения приобретение вновь построенной квартиры или квартиры из старого жилого фонда практически недоступно, ведь цены на недвижимость растут быстрыми темпами, опережая проценты по депозитам.

Постоянное изменение законодательства Украины стимулирует развитие различных финансовых инструментов, используемых для реализации инвестиционных проектов. Так, принятие Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» стимулировало использование застройщиками таких финансовых инструментов, как целевые облигации. Наряду с использованием целевых облигаций появились Фонды финансирования строительства. Субъектами системы выступают доверители, управляющие, застройщики, эмитенты сертификатов фондов операций с недвижимостью, владельцы таких сертификатов и страховые компании. Управляющим может быть банк либо иное финансовое учреждение. Застройщиком может быть лицо, получившее в установленном законодательством порядке право на использование земельного участка для сооружения объектов строительства и заключившее соглашение с управляющим. Обязательным условием заключения договора между управителем фонда и застройщиком является составление застройщиком договора страхования с определенным управителем и страховщиком.

 

Что подлежит страхованию по такому договору?

— Предметом такого договора является страхование в пользу управляющего ФФС как доверительного владельца. Страхуются риски при выполнении строительно-монтажных работ на весь период строительства объекта и на гарантийный срок от повреждения или уничтожения вследствие техногенных аварий или природных явлений, риски от нарушения сроков строительства, нанесения морального и материального вреда от некачественного выполнения строительно-монтажных работ, риски по ответственности перед учредителями фонда.

Согласно статье 7 Закона Украины «О страховании», застройщик в обязательном порядке должен застраховать строительно-монтажные работы. Статья 9 Закона «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» обязывает застройщика или его подрядчика заключать такой договор со страховщиком по каждому объекту строительства. Возводимый объект страхуется от ущерба, который может быть причинен ему стихийными бедствиями, пожаром, затоплением, взрывом, последствиями некачественной стройки. При наступлении страховых событий компенсация выплачивается владельцу возведенного дома.

 

Однако, по информации Государственной комиссии регулирования рынков финансовых услуг, эти виды страхования не работают, и договора обязательного страхования не заключаются. В чем, на Ваш взгляд, кроется причина непопулярности такого вида страхования?

Вокруг страхования финансово-кредитных механизмов в строительстве сложилась такая ситуация, когда страхование считается обязательным, но ответственность за его невыполнение не предполагается. С одной стороны, строительные скандалы создали негативную репутацию для потенциальных клиентов страховщиков. Мы должны быть уверены в клиенте, уверены в застройщике, в поставщике материалов и т. д. Заключая договор, мы должны быть уверены, что это страхование не является умышленным, то есть страхованием под убыток, аферой.

Следует отметить, что страховщики подают в Госфинуслуг отчетность по страхованию финансово-кредитных механизмов в совокупности с другими имущественными рисками и рисками по ответственности, и регулятор на сегодняшний день просто не видит точной картины происходящего. Только в страховой компании «ИнтерТрансПолис» страхование финансово-кредитных механизмов в строительстве занимает 10% от всех привлекаемых премий.

С другой стороны, наличие страховки при реализации строительного проекта проверяет Министерство строительства, однако, чиновники не следят за качеством этой страховки. Ведь само страхование строительных рисков является дорогим удовольствием — тариф может составлять от 0,8% до 3% от стоимости проекта.

Но на рынке заключаются и договора с тарифом в 0,2-0,3%. Разумеется, что в таких страховках не учитываются многие важные риски, и сам договор является формальным — для галочки. Если проекты финансируются иностранными инвесторами, то они заключают полноценные страховые договора, так как понимают важность этого механизма.

 

Можно ли использовать страхование финансово-кредитных механизмов для облегчения налоговой нагрузки на инвестора?

Да, это возможно. Некоторые отечественные инвесторы покупают страховки только у родственных компаний, чтобы оптимизировать налогообложение — ведь согласно п. 5.4.6 Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий» застрахованный ущерб относится к валовым расходам, если условия страхования предполагают выплату возмещения в пользу налогоплательщика.

 

Почему на законодательном уровне не предусмотрено обязательное страхование ответственности перед третьими лицами?

Первая редакция Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» обязывала управляющих ФФС страховать строительно-монтажные работы и ответственность за нарушение сроков строительства, а также некачественно выполненные строительные работы. Однако 14 января 2006 года вступили в силу поправки к закону, которые отменили обязательность второго вида страхования.

Также законотворцы изменили статус ФФС — если раньше через один фонд мог финансироваться только один объект строительства, то теперь одному фонду разрешено инвестировать в несколько домов. Эксперты считают эту норму крайне рискованной, так как средства группы физлиц, инвестирующих в один дом, могут быть использованы не по назначению. Иначе говоря, есть риски возникновения финансовых пирамид. Среди прочих не очень приятных для инвестора изменений в законодательстве о ФФС — отмена обязательного страхования ответственности застройщика за срывы сроков сдачи дома в эксплуатацию. Кроме того, если раньше закон предусматривал возвращение средств доверителю ФФС по рыночной стоимости квадратного метра, теперь условия возвращения инвестиций определяются правилами ФФС.

В этом году Министерство строительства готовится принять новое положение о порядке выдачи разрешений на строительство. В нормативном документе будет предусмотрен пункт об обязательной проверке наличия и качества полиса страхования строительно-монтажных рисков и страхования ответственности застройщика.

 

Какие законодательные инициативы могут дать толчок к более динамичному развитию ФФС?

— Механизм ФФС смог бы защитить права инвесторов, если бы фондами управляли независимые от застройщиков финучреждения, к примеру, связка «крупный застройщик — крупный банк». Банк вел бы учет привлеченных средств, контролировал расходы застройщика и кредитовал доверителей ФФС (покупателей квартир). Пока что застройщики контролируют себя сами — через родственные финансовые компании. От беспорядка в сфере привлечения денег в строительство и землеотвода проигрывает конечный потребитель. Отрасль недополучает инвестиции, необходимые для того, чтобы объемы жилищного строительства достигли позднесоветского уровня. Прежде всего, необходимо законодательно расширить права инвесторов: обеспечить гарантии возврата средств, исключить риск покупки одной квартиры сразу несколькими инвесторами, а также продажи квартир в домах, для строительства которых нет всех необходимых разрешений.

Беседовала Лия СЛЕПЦОВА

 
БАНКИ СНГ, Балтии, Грузии
КОНТАКТНАЯ ИНФОРМАЦИЯ:

тел.: (067) 501-01-66 (050) 523-56-46
e-mail:
bank@banksinfo.kiev.ua
Сайт :
www.DC.banksinfo.kiev.ua
Официальный сайт:
www.banksinfo.kiev.ua
Страница Facebook:
www.facebook.com/bankir.magazine
Юридическая поддержка