На главную → Выпуски журнала → Украине ипотечный кризис не грозит

Украине ипотечный кризис не грозит

Номер 3 (22) 2007

Рубрика: Ипотека

Такого не было последних лет пять. Фондовые рынки за неделю (с 26 июля по 2 августа 2007 г.) потеряли больше $2 трлн, глобальный индекс MSCI упал на 5,3%. Причиной тому стал ипотечный кризис в США. А могло быть и хуже. Инвесторы шести американских хедж-фондов потеряли практически все (в сумме — миллиарды долларов), потому что покупали не те бумаги — облигации, обеспеченные рискованными ипотечными кредитами. Один только Sowood Capital «прогорел» почти на $2 млрд.

Несколько лет назад деньги в США стоили очень мало, и каждый пятый ипотечный кредит выдавался заемщикам, которым в нормальной ситуации никто не рискнул бы дать даже на телевизор. Сегодня кашу приходится расхлебывать: банкротства сотен тысяч незадачливых домовладельцев и десятков ипотечных брокеров ударили по хедж-фондам, недооценившим масштаб рисков.
Может ли ситуация на американском рынке повлиять на развитие ипотеки в Украине? На этот вопрос большинство банкиров и консалтеров отвечают категорически: «Ни в коем случае!»

Эрик Найман, начальник Управления инвестиционно-банковских услуг АКБ «Укрсоцбанк», отметил, что в масштабах Украины повторение такой ситуации невозможно, а в масштабах отдельного заемщика — зависит от его финансового состояния. Впрочем, сегодня украинская экономика чувствует себя вполне уверенно, что отражается на росте зарплат. Как подтверждает Госкомстат, сейчас в Украине нет проблем найти работу. Поэтому вряд ли стоит ожидать появления особых проблем с обслуживанием ипотечных кредитов для подавляюшего большинства людей. «Проблемы обычно связаны с неожиданным ухудшением здоровья, либо даже со смертью кормильца семьи. Но такие риски банки обычно покрывают в компаниях по страхованию жизни. Кроме того, для украинских банков риск ипотечных кредитов на сегодня очень невелик в силу неразвитости рынка», — считает Э. Найман.

Кроме того, ситуация, аналогичная американской, в нашей стране невозможна в силу именно неразвитости украинских финансовых рынков. Так, в США один и тот же кредит перепродавался и «переупаковывался» много раз, в результате чего масштабы секьюритизации «всего и вся» достигли беспрецедентных размеров. «Именно возможность перепродажи кредитов стала основной причиной обвала ипотеки в США, — считает Председатель Правления «Трансбанка» Сергей Щербина. — И это на фоне отставания роста доходов населения США от цен на недвижимость. А учитывая огромный личный долг американцев и выросшие процентные ставки, все большая часть их доходов уходит на обслуживание долгов — как по кредитным карточкам, так и по ипотеке».

По мнению Валерия Пацуя, начальника Управления розничного бизнеса ПУМБа, американские банки стремятся расширять свои ипотечные портфели, выпуская под них облигации, которые затем выкупают инвесторы, а полученные от инвестиций средства снова идут на выдачу кредитов. Поэтому в конкурентной борьбе финансовые организации использовали разнообразные методы привлечения потенциальных клиентов, в т. ч. не совсем благонадежных, только чтобы увеличить приток капитала. Именно это и послужило, по мнению специалистов ПУМБа, причиной кризиса, который был вызван именно тенденциями некачественного роста, а если быть точнее, то обвалом рынка в секторе так называемых sub-prime-кредитов (высокорисковых, малонадежных, некоторые считают их «второсортными кредитами»).

С целью наращивания портфеля ипотечных кредитов и привлечения дополнительного капитала банки использовали различные методы кредитования заемщиков, у которых не было шансов попасть на рынок стандартных ипотечных кредитов. Для таких клиентов применялись сниженные требования по их финансовому состоянию, а порой даже банк требовал от таких клиентов подачу неполного пакета документов. В итоге все это и привело к кризису.

В Украине данная ситуация возможна только при условии развития ипотечного кредитования по аналогичному в США сценарию, чего пока не происходит. Проблема США является хорошим уроком для Украины — не выдавать не подкрепленные доходами кредиты и не играться ими потом. Но это не причина для обвала рынка ипотеки. Цены на недвижимость в Украине хотя и завышены, но не настолько, чтобы сегодня ожидать их существенного падения. По мнению Э. Наймана, падение «недвижимых» цен на 10—15% не ухудшит благосостояние банков и заемщиков, поскольку, как правило, обеспечение под ипотечные кредиты превышает размер возможного падения этих цен.

Однако совсем незаметно для Украины американский ипотечный кризис не пройдет. И дело не только в психологическом воздействии, хотя и оно важно. Сегодня в мире происходит переосмысление кредитных рисков, что, скорее всего, приведет к увеличению спрэдов для развивающихся стран, а значит, и росту стоимости займов для украинских банков. А так как большая часть ипотечных кредитов выдается в иностранной валюте, то удорожание долларов и евро на внешних рынках неизбежно приведет к аналогичному удорожанию ипотечных кредитов и в Украине. Но это может подстегнуть увеличение спроса на гривневые кредиты при условии сближения процентных ставок и снижения инфляции.

Вторая проблема, с которой сталкивается сейчас ипотечное кредитование, — стагнация на рынке столичной недвижимости. Хотя, как заявляет большинство банкиров, даже несмотря на заявленную риелторами стагнацию, они наблюдают рост ипотеки по всей стране, включая и столицу. К примеру, Государственная ипотечная организация за первое полугодие 2007 г. получила более 4,1 млн грн чистой прибыли, что в 124 раза больше, чем за первое полугодие прошлого года, когда прибыль составила 0,033 млн грн.

Сейчас в систему рефинансирования учреждения включено 63 банка, из которых 14 банков — первой группы, 13 — второй, 7 — третьей и 29 — четвертой.

Как заявляют в большинстве банков, ипотека только набирает обороты. Одним из позитивных результатов чего стало небольшое снижение кредитных ставок. К примеру, в ПУМБе ставка в долларах составляет 10,8% годовых, в «Укрсоцбанке» — 12%, в «Трансбанке» предлагают гривневые кредиты под 13,8% годовых, что в самом банке считают прорывом в Украине вообще, потому что заявленная Министром экономики А. Кинахом инфляция, в 2007 г. составит 12%.

Владислав Королев, заместитель начальника отдела ипотечного кредитования АКБ «Укрсоцбанк», сообщил, что по сравнению с первым кварталом 2007 г. спрос на ипотечные кредиты значительно вырос (больше чем на 50%). На сегодня ипотечный портфель банка превышает 7 млрд грн. На 01.01.2007 его объем составлял 4,6 млрд грн.

Несмотря на то, что тенденции, которые наблюдались в регионах Украины, в т. ч. в Киеве, в 2006 г. и сохранились в 2007 г., говорят о том, что рынок недвижимости на сегодняшний день остается еще достаточно рискованным и непредсказуемым. В частности, по Киеву цены на недвижимость за прошлый год возросли более чем на 60%, притом, что на начало года прогноз составлял 20—30% роста, а в текущем — рост значительно замедлился. По регионам Украины цены повышаются не так стремительно, но, тем не менее, тенденции к росту наблюдались в течение всего года.

Высокий спрос на недвижимость был и остается эффективным инструментом для развития рынка ипотечного кредитования. За 2006 г. объем ипотечных кредитов, выданных украинскими банками, вырос почти в 3 раза, и данная тенденция устойчиво сохраняется в 2007 году.

В то же время риск невозврата, который стал причиной американского кризиса, для украинских банков не является проблемой. Большинство из них называют процент невозврата менее единицы. К примеру, Председатель Правления «Трансбанка» заявляет, что они имеют цифру невозврата на уровне 0,001%. В «Укрсоцбанке» называют — менее 1%. В ПУМБе не заявляют о невозвратах вообще, аргументируя хорошей проверкой клиента, которая проводится за 2 дня. С чем соглашаются и остальные банки.

Как сообщил Ярослав Олейник, юрист компании «Магистр & Партнеры», наиболее частыми схемами ухода от выполнения является оспаривание заинтересованными лицами договоров, часто даже по самым нереальным основаниям, подача исков о возврате денег или имущества, полученных без надлежащего правового обоснования, продажи и перепродажи предметов ипотеки, минуя нотариальное оформление таковой с последующим признанием за покупателем права собственности на соответствующее имущество. Часто в таких схемах недобросовестные заемщики используют решения соответствующих третейских судов.

Специалисты из компании «Сократ» считают, что если произойдут существенные изменения на валютном рынке, то возникнет валютный риск, который повлечет за собой кредитный риск — т. е. неспособность людей выполнять обязательства по кредитам. А это уже намного реальнее, чем факторы в далекой Америке. Среди рисков, способных дестабилизировать ситуацию на рынке ипотеки, Роман Лысюк назвал несбалансированность рынка недвижимости; наличие, особенно в крупных городах, «ценового пузыря»; высокий уровень долларизации ипотечного рынка; недостаточное развитие вторичного ипотечного рынка и ипотечных финансовых инструментов, пробелы в нормативно-законодательной базе, несовершенство механизмов минимизации ипотечных рисков, а также низкий уровень стандартизации ипотечных кредитов.

Сопоставляя реальную потребность в жилье и объем предложений, который продолжает оставаться в несколько раз меньше спроса (в частности — по Киеву), у украинских банкиров есть все основания предполагать, что снижения цен на недвижимость и, тем более, их обвала до конца 2007 г. не произойдет.

Ольга БАЙДА

Рубрики выпусков

<br>

---

График мероприятий